17. Hús og íbúðir
Sá sem vill selja eða kaupa hús eða íbúð þarf venjulegast að hafa samband við fasteignasala. Sá sem vill selja hefur sjaldnast kaupanda á reiðum höndum og þarf því að fá fasteignasala til að skoða eignina, meta verð hennar í samráði við seljanda og láta auglýsa hana. Með sama hætti kaupa flestir hús eða íbúðir eftir að hafa snúið sér til fasteignasala vegna auglýsinga um eignir sem viðkomandi vilja skoða eða eftir að hafa skoðað lista yfir eignir sem fasteignasalinn hefur til sölu. Það er því fasteignasalinn sem almennt kemur á samningssambandi kaupanda og seljanda fasteignar.
Fasteignasalinn má því ekki hafa einkahagsmuni af því að ákveðin fasteignaviðskipti eigi sér stað utan það að fá sín sölulaun en sé um slíkt að ræða ber honum að tilkynna aðilum um það.
Fasteignasalinn hefur samkvæmt stöðu sinni skyldur við báða aðila, bæði kaupanda og seljanda. Fasteignasalanum ber því að veita bæði kaupanda og seljanda þá bestu ráðgjöf sem hann getur og verður hugsanlega látinn sæta ábyrgð ef hann vanrækir skyldur sínar í því efni.
Sérstök lög gilda um þjónustu fasteignasala. Lög nr. 99/2004 lög um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Einnig gilda sérstök lög um fasteignakaup nr. 40/2002. Lögin um fasteignakaup fjalla um réttindi og skyldur kaupanda og seljanda við fasteignakaup og kveða á um þær reglur sem gilda við slík kaup. Lögin um fasteignasala fjalla m.a. um skyldur þeirra við viðskiptaaðila sína. Fasteignasalar þurfa að fá sérstaka löggildingu til að geta starfað sem fasteignasalar og þeir þurfa að leggja fram ákveðna ábyrgðartryggingu til að bæta tjón sem viðskiptavinir þeirra geta orðið fyrir vegna vanrækslu þeirra eða mistaka í starfi.
Eins og að ofan greinir ber fasteignasali skyldur gagnvart báðum aðilum, þ.e. seljanda jafnt sem kaupanda.
Samkvæmt lögunum ber fasteignasalnum að leysa störf sín af hendi svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða.
Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.
Þá skal fasteignasali gæta þess að aðilum séu ekki settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Þetta felur í sér þá skyldu fasteignasalans að gefa bæði kaupandanum og seljandanum ráð sem geta verið lögfræðileg, tæknileg sem og fjárhagsleg.
Fasteignasala ber að tryggja sér söluumboð frá seljanda eignar.
Þegar fasteignasali hefur tekið eign í sölu ber honum að ganga frá rækilegu yfirliti yfir allt það helsta sem eignina varðar, þ.e. öll þau atriði sem máli skipta við kaup eða sölu eignarinnar. Þar ber að gæta þess vandlega að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geta kaupanda máli, svo sem varðandi stærð eignarinnar og ástand, byggingarlag og byggingarefni, áhvílandi veðskuldir og eftir atvikum ástand hins selda að öðru leyti.
Fasteignasala ber að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Þetta yfirlit er nefnt söluyfirlit. Fasteignasala ber skylda til að gæta þess vandlega að fram komi í söluyfirliti öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignar þannig að kaupandi geti eftir að hafa kynnt sér söluyfirlit og skoðað eignina tekið upplýsta ákvörðun um hvort hann vill kaupa eignina og á hvaða verði. Greina á frá í söluyfirliti þeim kostum og jafnframt þeim göllum sem kunna að vera á eign og seljandi og/eða fasteignasali veit um. Seljandi eignar verður að staðfesta með undirskrift sinni að þær upplýsingar sem koma fram í söluyfirliti séu réttar samkvæmt bestu vitund hans. Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi enda sé um að kenna gáleysi fasteignasalans.
Ekki er skylda fasteignasala að rannsaka eignina sérstaklega umfram almenna sjónskoðun eða gera sérstaka úttekt á henni. Af hálfu fasteignasölu er eign skoðuð og rætt við seljandann um hvað sé líklegt að eignin seljist fyrir. Hingað til hafa upplýsingar um sýnilega galla sjaldnast verið tilgreindar í söluyfirliti. Skv. ákvæðum laga nr. 99/2004 ber að setja slík atriði sem máli geta skipt í söluyfirlit.
Þó að fasteignasalinn hafi enga sjálfstæða rannsóknarskyldu varðandi eignina þá ber honum að gera væntanlegum kaupanda grein fyrir öllu sem hann veit um eignina.
Fasteignasalanum ber skylda til að kanna öll eigna- og veðbönd sem á eigninni hvíla svo og kvaðir eða sérstakar skyldur og láta væntanlega kaupendur vita af því.
Þá ber fasteignasala skylda til að ganga frá kaupsamningi milli aðila svo og öðrum skjölum sem kaupin varða og hann ber fulla ábyrgð á því að rétt sé farið að í þeim efnum.
Þegar þú ætlar að selja húseign þá skalt þú snúa þér til löggilts fasteignasala og gefa honum umboð til að selja eignina. Í umboðinu skal taka fram m.a. hvað það gildi í langan tíma. Þá þarf að taka fram hvort umboðið sem fasteignasalanum er gefið sé einkaumboð eða ekki. Ef umboðið er einkaumboð þá getur þú ekki sett eignina í sölu hjá öðrum fasteignasala þann tíma sem umboðið gildir.
En áður en þú veitir söluumboð þá skalt þú leita eftir því að fá fullnægjandi þjónustu fasteignasalans á sem bestu verði, m.a. með því að kanna hvar þér bjóðast bestu kjörin.
Almennt er ráðlegt að setja eignina í einkasölu, þ.e. veita einum fasteignasala einkaumboð til að annast um sölu. En þó því aðeins að fasteignasalinn sé tilbúinn til að láta þig njóta þess að einhverju leyti að hann fái einkaumboð.
Hvernig getur fasteignasali látið þig njóta þess að þú setjir eignina þína í einkasölu til hans?
Með því að þú greiðir lægri söluþóknun vegna einkasölunnar en væri eignin í sölu hjá fleirum. Athuga ber að fasteignasalinn hefur ákveðið hagræði að því að hafa eign í einkasölu.
Með því að halda eigninni þinni fram með einhverjum hætti, t.d. auglýsa hana sérstaklega og veita þér auk þess afslátt á auglýsingum.
Í viðskiptum við fasteignasala þá er ekkert sjálfgefið varðandi verðlagningu þjónustu hans og neytanda ber að semja um það sérstaklega og fá sem hagstæðast verð. Samkeppnin á þessum markaði er það mikil að þú átt að geta notið þess að veita einkasöluumboð.
Þó að þú veitir einkasöluumboð þá skaltu ekki láta það gilda nema í skamman tíma. Almennt er ekki ráðlegt að gefa einkasöluumboð til lengri tíma í senn en í 30 daga. Fasteignasalinn vill að sjálfsögðu fá einkasöluumboðið í sem lengstan tíma. Það þjónar hins vegar ekki þínum hagsmunum. Þínir hagsmunir eru að eignin seljist sem fyrst eftir að hún er sett í sölu og þá skiptir máli að fasteignasalinn þinn vinni í málinu fyrir þig en geti ekki tekið því rólega vegna þess að hann hefur einkasöluumboð í 3 mánuði.
Sölulaun fasteignasalans eru þau sem seljandi og fasteignasalinn semja um sín á milli. Ákveða skal í söluumboði hver þóknun fasteignasalans á að vera fyrir að selja eignina og hvernig skuli fara með útlagðan kostnað, t.d. kostnað vegna auglýsinga og kostnað við að afla gagna. Sölulaun fasteignasalans eru venjulega ákveðin sem hlutfall af heildarverði fasteignarinnar. Ekkert viðmiðunarhlutfall er í gildi þannig að þóknun til fasteignasalans fer alfarið eftir því hvað seljandi og fasteignasalinn semja um. Í flestum tilvikum ættu eigendur stórra og dýrra eigna að geta samið um lægri söluprósentu en þeir sem bjóða fram litlar eða ódýrar eignir, svo dæmi sé tekið. En í þessu efni ræður samkeppnin á markaðnum. Seljandi sem snýr sér til fasteignasala á því að fara vandlega yfir það hvað hann ætlar að borga fyrir þjónustuna og hvaða þjónusta er innifalin í því verði.
Ef þú hefur sjálfur fundið kaupanda en óskar liðsinnis fasteignasala við að ganga frá skjalagerð, kaupsamningi og afsali skalt þú semja við hann fyrir fram um hvað þjónusta hans á að kosta. Í slíku tilviki getur verið eðlilegt að þóknun fasteignasalans sé á grundvelli þess tíma sem verk hans útheimtir en ekki sé miðað við hlutfall af söluverði eignarinnar. Í öllum tilvikum verður þú að semja um það fyrir fram hvað á að greiða fasteignasalanum.
Þú skalt líka alltaf muna það að þú ert að selja eignina þína en fasteignasalinn er eingöngu milligöngumaður. Hagsmunir þínir eru að fá sem hæst verð fyrir eignina þína. Venjulegast er fasteignin sú eign einstaklings sem er mest virði. Þú þarft líka að gæta þess að gera væntanlegum kaupendum ítarlega grein fyrir öllu sem eignina varðar. Jafnvel þó að fasteignasalinn eigi að gera það þá er það samt sem áður skylda þín sem seljanda að gera væntanlegum kaupendum ítarlega grein fyrir öllu sem eignina varðar.
Sérstaklega er mikilvægt að taka nákvæmlega fram hvaða gallar kunna að vera á eigninni. Best er að gera skriflega grein fyrir þeim göllum sem á eigninni kunna að vera og undirrita lista yfir ástand eignarinnar ásamt kaupanda. Gættu þess að kaupendur þínir skoði eignina vel áður en þú selur þeim.
Mundu alltaf að það ert þú en ekki fasteignasalinn sem hefur síðasta orðið um það hvað fasteignin þín á að kosta og hverjum þú selur.
Um fasteignakaup gilda lög nr. 40/2002. Sömu meginreglur gilda við kaup á fasteignum sem um kaup á öðrum hlutum. Frá fasteignakaupum er þó alltaf gengið með formlegum, skriflegum hætti.
Þegar þú hefur fundið hús eða íbúð, sem þú hefur hug á að kaupa, skaltu byrja á að skoða hana vel. Er eignin í raun þannig, að þú viljir kaupa hana? Eru einhverjir gallar á eigninni eða getur þú sætt þig við hana í því ástandi sem hún er? Forsenda þess, að þú kaupir fasteign er að þú sért ánægður með eignina og getir hugsað þér að búa í húsinu eða íbúðinni.
Fæstir kaupa íbúðir eða hús oft á ævinni. Fasteignin þín er líka venjulega meginhluti allra eigna þinna. Það skiptir þig því miklu, að vel takist til við fasteignakaupin. Þú átt því að skoða markaðinn vel áður en þú ákveður að gera tilboð í fasteign. Þú átt líka að leita upplýsinga hjá fleirum en fasteignasalanum, sem hefur húsið til sölu, hvað sé eðlilegt að borga fyrir fasteignina, sem þú vilt kaupa. Þú getur t.d. leitað til annars fasteignasala og fengið álit hans á því hvað hann telji, að rétt sé að greiða fyrir eignina, sem þú ætlar að kaupa.
Þegar þú hefur fundið eignina sem þig langar til að kaupa, skaltu fara aftur og skoða hana á nýjan leik nema að þú hafir skoðað hana nákvæmlega í fyrsta skipti. Kaupanda fasteignar ber skylda til að skoða eignina og þá galla, sem á henni eru og sjást við skoðun færð þú ekki bætta síðar. Meginreglan er sú, að þú kaupir eignina í því ástandi, sem hún er þegar þú skoðar hana og þú sættir þig þá við eignina með þeim kostum og göllum, sem sjást þegar þú skoðar hana. Ef þú skoðar eignina illa eða sinnir því ekki að skoða hana, þá getur þú samt sem áður ekki gert kröfu á hendur seljanda vegna sýnilegra galla á eigninni.
Frumkvæðið við fasteignakaup er nánast alltaf kaupandans. Hann skoðar eignina og gerir síðan kauptilboð. Kauptilboðið er gert skriflega og samþykki seljandinn kauptilboðið þitt, þá er kominn á bindandi samningur um eignina. Þú verður að gæta að því, að þegar þú hefur gert seljanda kauptilboð, þá getur þú venjulegast ekki afturkallað það þann tíma, sem það á að gilda. Geri seljandinn þér gagntilboð, þá ert þú laus frá kauptilboðinu þínu, þar sem að gagntilboðið felur það í sér, að seljandinn hefur hafnað kauptilboðinu þínu. Þegar þú samþykkir gagntilboð seljanda hins vegar, þá er kominn á bindandi samningur milli ykkar, þín og seljanda.
Venjan er sú, að þegar kauptilboð eða gagntilboð hefur verið samþykkt, að þá líður nokkur tími þangað til að gengið er frá sérstöku skjali, sem að nefnist kaupsamningur og er venjulegast staðlaður samningur þegar um kaup á notuðum húsum eða íbúðum er að ræða. Allir fasteignasalar nota nánast samskonar form á kaupsamningum. Góður fasteignasali boðar kaupanda og seljanda með fyrirvara til sín á ákveðnum tíma til að ganga frá kaupsamningi. Þrátt fyrir það, að samþykkt kauptilboð sé í raun kaupsamningur, þá er nánar kveðið á um ýmis atriði í kaupsamningi en í kauptilboði. Við kaupsamningsgerð hittast líka kaupandi og seljandi og farið er yfir helstu atriði varðandi eignina. Við kaupsamningsgerð ber þér að gæta þess, að öll atriði, sem máli skipta og tekin eru fram munnlega við kaupsamningsgerð verði færð inn í kaupsamninginn sjálfan t.d. ef að seljandi lofar að skipta um rúðu eða laga vegg eða eitthvað þess háttar. Þá skiptir það líka máli við kaupsamningsgerð að farið sé yfir það í hvaða ástandi eignin er og seljandi geri nákvæmlega grein fyrir öllu sem eignina varðar m.a. göllum, þannig að fyrir liggi við kaupsamningsgerð um hvað aðilar hafa samið þ.e. með hvaða kostum og göllum þú kaupir eignina. Það er mikilvægt að fara yfir þetta við kaupsamningsgerð til að fasteignasalinn, sem á að vera hlutlaus milligöngumaður, geri sér til fulls grein fyrir því hvað kaupandi og seljandi hafa talað um sín á milli.
Komi til eftirmála vegna einhvers sem varðar eignina eða kaupsamninginn, þá veit fasteignasalinn um hvað var talað milli aðila og hann kemur fram sem vitni í málinu, venjulegast sem eitt mikilvægasta vitnið, auk þess sem fyrsta skrefið varðandi ágreining milli kaupanda og seljanda fasteignar er að leggja málið fyrir til að reyna að ná sáttum hjá fasteignasalanum sem annaðist um milligöngu viðskiptanna.
Fasteignasalanum ber að gera þér rækilega grein fyrir öllum skyldum, sem þú tekur að þér varðandi eignina. Þannig verður að geta um öll lán, sem á eigninni hvíla bæði þau, sem þú yfirtekur og líka þau, sem að seljandi á að flytja af eigninni. Gæta verður þess, að kaupandi haldi jafnan nægilega miklu eftir af kaupverði, þannig að hann geti greitt upp áhvílandi skuldir, sem að seljandi á að greiða, efni seljandinn það ekki, að flytja skuldirnar af eigninni á tilskildum tíma.
Ein algengasta vanefnd seljanda við fasteignakaup er að vanrækja að flytja lán, sem hann á að flytja af eigninni á tilsettum tíma. Fasteignasalanum ber að ganga þannig frá kaupsamningi, að aldrei séu jafn miklar eða meiri skuldir hvílandi á eigninni en sem nemur eftirstöðvum greiðslu kaupverðsins hverju sinni. En þar sem kaupverðið er venjulega greitt með nokkrum greiðslum, þá fylgist fasteignasalinn ekki með stöðunni við hverja greiðslu fyrir sig. Þannig kann fasteignasalinn að hafa gengið frá kaupsamningnum með fullnægjandi hætti hvað þetta varðar. En þú verður áður en þú greiðir hverja greiðslu, að athuga hvort að seljandinn hefur flutt þau lán, sem hann átti að vera búinn að flytja áður en greiðslan er innt af hendi. Hafi seljandinn ekki staðið við kaupsamninginn að þessu leyti skalt þú halda eftir greiðslu, en þú getur þá lagt hana í banka til að sýna fram á vilja og getu til að greiða á gjalddaga. Þú skalt síðan hafa samband við seljanda með sannanlegum hætti og gera honum grein fyrir, að þú munir ekki greiða kaupsamningsgreiðsluna nema seljandinn standi við kaupsamninginn og flytji þau lán af eigninni, sem hann átti að flytja af henni fyrir kaupsamningsgreiðsluna.
Verði seljandinn ekki við áskorun þinni um að flytja áhvílandi skuld eða skuldir af eigninni skalt þú hafa samband við fasteignasalann, sem gekk frá kaupsamningi ykkar og gera honum grein fyrir stöðunni og greiða síðan áhvílandi veðskuldir með kaupsamningsgreiðslunni í samráði við fasteignasalann, eftir að hafa gert seljandanum sannanlega grein fyrir því með fyrirvara, að það munir þú gera efni hann ekki skuldbindingar sínar.
Það hefur reynst mörgum dýrt, að gæta ekki að sér í þessu efni og þurfa síðan að greiða áhvílandi skuldir annarra til að halda fasteigninni sinni.
Gættu því vel að því, að seljandinn flytji þær skuldir af eigninni sem hann á að flytja á umsömdum tíma og greiddu ekki skv. kaupsamningnum fyrr en seljandinn hefur staðið við skyldur sínar að þessu leyti.
Nánast allar áhvílandi skuldir á fasteign koma fram á veðbókarvottorði, sem að á að liggja fyrir við kaupsamningsgerð og þú skalt skoða vandlega. Þar koma líka fram önnur eignabönd eins og t.d. kvaðir.
Auk áhvílandi veðskulda geta hvílt á eigninni skuldir við húsfélag, en við kaupsamningsgerð á yfirlýsing húsfélags jafnan að liggja frammi þar sem fram kemur hvað þarf að greiða til húsfélagsins og vegna hvers og jafnframt hvort að seljandinn skuldi húsgjöld og þá hvað mikið. Þá geta líka verið áhvílandi ógreidd fasteignagjöld, en þeirra er ekki getið á veðbókarvottorði, en samt sem áður er lögveð fyrir þeim í ákveðinn tíma. Við kaupsamningsgerð á að gæta þess að gerð sé grein fyrir því ef fasteignagjöld eru ógreidd, en á því kann að vera misbrestur og það stendur engum nær en þeim, sem á hagsmunina, að gæta þeirra. Einfalt er að afla sér upplýsinga um áhvílandi skuldir á eign. Hjá sýslumönnum fást veðbókarvottorð fyrir viðkomandi eign og þar koma fram áhvílandi veðskuldir. Þá er einfalt að hringja í viðkomandi innheimtumann ríkissjóðs og fá uppgefna stöðu fasteignagjalda og húsfélagsgjöldin liggja fyrir við kaupsamningsgerð. Þó að fasteignasalinn eigi að gæta þessa þá er samt sem áður aldrei of varlega farið í þessum efnum og þarna getur verið um mikla hagsmuni að ræða, sem einfalt er að gæta að.
Þær reglur sem gilda um fasteignakaup eru ekki settar sérstaklega fyrir kaupanda. Reglur um fasteignakaup leggja ríkar skyldur á báða aðila og líka fasteignasalann sem annast milligöngu um kaupin.
Seljandanum ber skylda til að gera kaupanda góða og ítarlega grein fyrir öllu, sem hann veit um eignina. Viti seljandinn af galla á eigninni, sem ekki sést við skoðun, þá ber honum skylda til að láta kaupandann vita um þá. Vanræki seljandi upplýsingaskyldu sína að þessu leyti getur hann orðið ábyrgur fyrir að bæta galla, sem hann annars hefði losnað við að bera ábyrgð á, hefði hann sinnt upplýsingaskyldu sinni.
Með sama hætti ber kaupanda að skoða eign rækilega þ.e. hann hefur skoðunarskyldu eins og áður er um getið. Ef eignin er með þeim hætti, að kaupandinn má ætla, að hugsanlega sé eitthvað að, en lætur farast fyrir að kanna það betur, þá getur hann þurft að taka á sig að bæta galla, sem var fyrir hendi. Kaupandi, sem kaupir hús þar sem steinninn er víða sprunginn að utanverðu, en lætur hjá líða að kanna það nánar þó að hann hafi séð þetta, getur þurft að kosta sjálfur kostnaðarsamar múrviðgerðir og hugsanlega alkalískemmdir. Ef þú ert í vafa, láttu þá fagmann líta á eignina.
Varðandi hluti sem kaupandinn tekur eftir við skoðun, en veit ekki hvort um galla er að ræða, þá á hann að ræða það við seljandann og fasteignasalann og fá skýringar seljandans á ástandi, sem kaupandinn telur grunsamlegt. Þessar skýringar á hann að fá skriflegar, þannig að þær liggi fyrir.
Hafa verður í huga, að flest það, sem þarf að gera við í fasteignum kostar mikla peninga. Það eru því brýnir hagsmunir þínir að gæta að öllu sem best við fasteignakaup og láta ekki nægja að ef til vill geti eitthvað verið að. Það dugar ekki, þú verður að ganga úr skugga um það með óyggjandi hætti hvernig ástandið er.
Kaupandi: Spurðu að öllu sem þér dettur í hug varðandi eignina. Annað getur kostað þig mikla peninga.
Seljandi: Segðu frá öllu, sem þú veist um eignina kosti hennar og galla. Dragðu ekkert undan, það getur orðið þér dýrt.
Gallar sem hvorki kaupandi né seljandi gátu vitað um þegar gengið var frá fasteignakaupum eru kallaðir leyndir gallar. Gallarnir eru leyndir að því leyti, að hvorki kaupandi né seljandi vissu um þá.
Mörgum hættir hins vegar til að misskilja það, þegar talað er um leynda galla þannig að þá hafi aðili leynt samningsaðila sinn göllunum við kaupin. En galli sem seljandi vissi af við kaupin er ekki leyndur í þeim skilningi sem þarna á við heldur kann þá að vera um svik að ræða af hálfu seljanda.
Leyndur galli er eins og áður segir galli sem hvorki seljandi né kaupandi vissu af þegar gengið var frá kaupunum.
Komi fram leyndur galli á fasteign er seljandinn venjulega skyldugur til að bæta kaupandanum tjónið, en leyndi gallinn verður þá að hafa verið fyrir hendi, þegar gengið var frá kaupum milli aðila.
Komi fram gallar á fasteign sem seljandi ber ábyrgð á getur kaupandi átt rétt á eftir atvikum einhverju af þessu:
-
Seljandi geri við gallann eða greiði kostnað við viðgerð hans.
-
Kaupandi fái afslátt af kaupverði.
-
Sé um verulegan galla að ræða getur kaupandinn í vissum tilvikum rift kaupunum.
Kaupanda ber að gera athugasemdir vegna galla sem fyrst eftir að hann verður þeirra var. Kaupandi kann að tapa rétti sínum dragi hann að gera athugasemdir. Sönnun á galla eða meintum galla verður líka erfiðari eftir því sem lengri tími líður. Þegar kaupandi verður galla var á hann að senda seljanda tilkynningu með sannanlegum hætti. Í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 segir í 48. gr. að kaupandi glati rétti sínum til að bera fyrir sig vanefnd ef hann tilkynni seljanda ekki innan sanngjarns frests eftir að hann varð eða mátti verða vanefndarinnar var. Í síðasta lagi verður að senda slíka tilkynningu innan 5 ára frá afhendingu fasteignar nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Að öðru leyti fer um fyrningu krafna eftir ákvæðum laga um fyrningu skulda og annarra kröfuréttinda.
Kaupendur fasteigna verða að hafa í huga að minniháttar gallar sem geta fallið undir eðlilegt viðhald á eigninni fást ekki bættir frá seljanda. Á hverju ári má fasteignareigandi gera ráð fyrir að þurfa að snara út tilteknum fjármunum til viðhalds á eigninni. Minniháttar lagfæringar á keyptri eign verður kaupandinn því venjulega að kosta sjálfur.
Þegar koma fram gallar á fasteign þá skalt þú leita til lögmanns og kanna réttarstöðu þína. Oft getur verið nauðsynlegt að láta sannreyna gallann eða hvort um galla sé að ræða og það gerir þú með því að fá álit fagmanns. Sé það skoðun fagmannsins að um galla sem skiptir máli sé að ræða skalt þú leita til lögmanns og kanna réttarstöðu þína. Það skalt þú gera strax og þú hefur látið sannreyna gallann, svo fremi sem ekki náist sátt við seljandann um bætur vegna gallans. Lögmæta sönnun fyrir því að meintur galli sé til staðar má m.a. fá með því að fá mat dómkvaddra matsmanna eða dómkvadds matsmanns.
Að gefnu tilefni skal tekið fram að til eru einstaklingar sem tilgreina sig sem matsmenn og auglýsa þjónustu sína sem slíkra. Mat þeirra hefur ekki meira gildi en t.d. smiðs, múrara eða tæknifræðings sem þú færð til að skoða eignina, og í sumum tilvikum minna þar sem sumir þessara einstaklinga hafa ekki nægjanlega fagþekkingu. Ef þú telur að það liggi fyrir að galli sé á eigninni og ekki tekst að ná samkomulagi við seljanda. Hafðu þá strax samband við lögmann og gerðu samning við hann um að reka málið fyrir þína hönd og annast það að afla lögmætrar sönnunar fyrir því að á eigninni sé galli.
Kaupandi á að láta þinglýsa kaupsamningi og afsali um leið og búið er að ganga frá þessum skjölum. Þinglýsing er framkvæmd hjá sýslumönnum og er hin opinbera skráning á öllu, sem varðar fasteignina svo sem eignarréttindum yfir henni, áhvílandi veðskuldum og kvöðum.
Ef þú lætur farast fyrir að þinglýsa kaupsamningi, kann aðili, sem veit ekki um kaupin að vinna rétt með því að þinglýsa t.d. kröfu á hendur seljanda.
Ef greiðslustaða seljanda getur orkað tvímælis átt þú að fara fram á það við fasteignasalann, að hann taki við kaupsamningsgreiðslunni, annist um þinglýsingu kaupsamningsins og greiði seljandanum ekki fyrr en kaupsamningnum hefur verið þinglýst.
Hvað er þinglýst kvöð á fasteign?
Venjulegast eru þinglýstar kvaðir á fasteignir í þéttbýli kvaðir, sem settar eru af bæjar- eða sveitarfélaginu áður en byrjað er að byggja. Þar er t.d. um kvöð um fjarlægð húss frá götu, hvar og hvernig lagnir skulu liggja og ýmislegt þess háttar. Slíkum kvöðum þarf kaupandi yfirleitt ekki að hafa áhyggjur af. Þær eru venjulega að öllu leyti komnar fram þegar notað hús eða íbúð er keypt. En það þarf ekki endilega að vera þannig.
Dæmi: Hugsanlega er áhvílandi kvöð um svonefndan umferðarrétt svo dæmi sé nefnt, en þá kann einhver aðili að eiga rétt á að ganga um t.d. lóð eða ákveðinn annan hluta eignar þinnar.
Til að vera viss þarft þú því að skoða hvaða kvaðir kunna að vera áhvílandi til að ganga úr skugga um að þær skipti þig ekki máli.
Þegar þú kaupir hús eða íbúð í smíðum þá þarf að gæta sérstaklega að ákveðnum hlutum til viðbótar þeim sem getið er um varðandi kaup á tilbúnum húsum eða íbúðum. Sömu kröfur gilda hvort heldur hús er keypt í smíðum eða fullbúið, þ.e. að gera verður skriflegan kaupsamning og síðan afsal þegar húsið er afhent og kaupandinn hefur efnt skyldur sínar við seljandann.
Kaupsamningurinn um hús eða íbúð í smíðum er venjulega með nokkuð öðrum hætti en þegar um fullbúið hús er að ræða. Seljandi skuldbindur sig til að byggja hús og afhenda þér það í ákveðnu ástandi. Spurningin er þá í hvaða ástandi? Hvað er kaupandinn að kaupa? Mikilvægt er því að lesa vel þá samningsskilmála sem seljandi leggur fram því það er venjulegast seljandinn eða sá fasteignasali sem vinnur verkið fyrir seljandann sem gengur frá kaupsamningnum í samræmi við það sem seljandinn biður hann um.
Talað er um að kaupa fokhelt hús eða kaupa hús tilbúið undir tréverk. Þessi hugtök, fokhelt og tilbúið undir tréverk, hafa ákveðna merkingu og áður en þú ákveður að kaupa hús, annaðhvort fokhelt eða tilbúið undir tréverk, skaltu kanna hvað í því felst, hvað þú ert að kaupa. Lýsing eins og fokhelt eða tilbúið undir tréverk án frekari skýringa er ekki nægjanleg lýsing á eign. Bent er á íslenskan staðal, ÍST 51, um byggingarstig húsa. Þar koma fram gildandi skilgreiningar á hvað er átt við og hvað felst í byggingarstigi húsa. Hægt er að fá ÍST 51 hjá Staðlaráði Íslands, t.d. með því að panta staðalinn á netinu.
Þrátt fyrir að ofangreind hugtök séu iðulega notuð til viðmiðunar við sölu húsa í smíðum þá segir venjulega meira í kaupsamningnum um ástand hússins. Þú skalt athuga vel eftirfarandi atriði:
-
Teikningar af húsinu. Þú skalt ekki ganga frá kaupsamningi um hús í smíðum fyrr en þú hefur skoðað teikningarnar vandlega.Hvaða byggingarefni á að nota og hvernig á að ganga frá húsinu til afhendingar til þín?
-
Hvernig á að ganga frá lóð? Athugaðu t.d. í því sambandi að þegar segir að lóð skuli grófjöfnuð þá felst ekki í því, að þú getir komið og sett á túnþökur eða gengið frá frágangi lóðarinnar í beinu framhaldi, án þess að grípa til einhverra aðgerða. Grófjöfnuð lóð felur í sér að lóðin er sléttuð en er ekki endilega komin í rétta hæð. Byggjandi húss þarf ekki að setja lóð í rétta hæð þó að í samningnum standi að hún skuli vera grófjöfnuð. Til þess að það væri þyrfti að segja í samningnum: „grófjöfnuð í rétta hæð“.
-
Hvernig er með þakkanta, rennur og niðurföll? Verður það fullfrágengið?
-
Hvað með efnisval? Hvaða möguleika átt þú á því að breyta eftir þínum vilja?
Athugaðu að þú ert að kaupa og ætlar að búa í húsinu og þú þarft að gæta þess að gera þær kröfur sem nægja til þess að þú sért sáttur við húsið þitt. Seljandinn fer venjulega eftir óskum kaupandans í þessu efni.
Byggingaraðilar ganga venjulega frá smíða- eða skilalýsingu. Liggi hún ekki fyrir skalt þú fara fram á að frá henni verði gengið. Þar á að koma fram nákvæmlega í hvaða ástandi seljanda ber að skila eigninni. Slík smíða- eða skilalýsing verður þá hluti af þeim samningi sem þið gerið og getur haft mikla þýðingu fyrir þig.
Gerðu alltaf kröfu á því þegar þú kaupir hús eða íbúð í smíðum að fá nákvæma smíða- og/eða skilalýsingu þar sem fram kemur nákvæmlega hvað þú ert að kaupa og með hvaða hætti húsið eða íbúðin verður afhent.
Ef þú vilt láta breyta einhverjum hlutum í húsinu, t.d. breyta teikningu eða einhverju öðru, gættu þess þá alltaf að gera um það skriflegan samning við byggjandann þar sem fram komi, hvort hann áskilji sér viðbótargreiðslur vegna breytinganna og geri hann það þarf að semja um hvað þær eigi að vera háar.
Það er erfitt fyrir kaupandann að sanna að samið hafi verið um ákveðnar breytingar frá lýsingu á húsinu í kaupsamningi ef kaupsamningur segir eitthvað annað. Þessvegna er mikilvægt að fyrir liggi samningar um allar breytingar sem einhverju máli skipta.
Í kaupsamningnum um hús í smíðum er sagt hvenær á að afhenda húsið. Iðulega er getið um ákveðinn mánuð og þá þarf seljandinn ekki að afhenda þér húsið fyrr en síðasta dag þess mánaðar. Þú skalt fara fram á, að í kaupsamningnum sé getið um ákveðinn afhendingardag. Þá skalt þú líka fara fram á að í kaupsamningnum hverju það varði seljandann ef húsið er ekki afhent á umsömdum tíma.
Geti seljandi ekki afhent húsið á réttum tíma er eðlilegt að miða við bætur þér til handa, sem nemur húsaleigu sambærilegs húss og þess, sem þú ert að kaupa. Best er að tekið sé fram í kaupsamningnum nákvæmlega sú fjárhæð, sem seljandi þarf að greiða þér í bætur fyrir hvern mánuð, sem afhending dregst umfram það, sem samið var um á milli ykkar. Þá þarf ekki að koma til nokkurra deilna um það fari svo, að seljandi geti ekki staðið við sitt.
Þeir iðnmeistarar, sem skrifa upp á húsið eins og það er kallað eru meistarar á því þar til smíði er lokið. Nú kann að vera, að þú viljir sjálfur annast um ákveðna verkþætti eða fá aðra menn t.d. kunningja þína, sem eru iðnmeistarar til að gera það fyrir þig. Þá skalt þú semja um það strax, að iðnmeistarararnir sem eru á húsinu frá byggjandanum fari af því við afhendingu þess. Þá ert þú laus allra mála gagnvart þeim og getur fengið hvern þann iðnmeistara sem þú vilt til að ljúka frágangi við húsið.
Dæmið getur líka litið út með öðrum hætti. Vera kann, að þú viljir hafa aðgang að iðnmeisturum hússins umfram það sem beinlínis fellst í meistaraábyrgð og verkefni þeirra. Þá er líka gott að hafa það á hreinu og fara fram á það við seljandann, að hann tryggi áframhaldandi störf þeirra eða þess, sem þú vilt láta vinna fyrir þig eftir að seljandinn hefur afhent þér húsið.
Þegar þú kaupir hús í smíðum, þá á venjulega eftir að gera mikið og kosta mikið upp á húsið til að það verði fullbúið. Það getur verið freistandi að kaupa t.d. fokhelt hús af því að verðið á því er hagstætt að þínu mati. En er það svo? Hvað kostar að klára það? Getur verið að þegar allt kemur til alls, að þú sért að kaupa miklu dýrara hús en þú hefðir getað fengið með því að kaupa fullbúið hús?
Almennt eru ný hús dýrari. Þú kaupir því venjulega dýrara hús þegar allt kemur til alls, þegar þú kaupir hús í smíðum. En ef til vill viltu kaupa nýtt hús og þú vilt kaupa hús í þessu nýja hverfi þar sem verið er að byggja draumahúsið þitt. En hvað svo sem því líður þá verður þú að skoða allt dæmið áður en þú leggur af stað og gerir kaupsamning. Stóru spurningarnar eru:
-
Er eitthvert vit í þessu?
-
Get ég gert eitthvað skynsamlegra við peningana mína?
-
Ræð ég við að klára húsið?
Gerðu fjárhagsáætlun áður en þú kaupir og láttu hjálpa þér við það, sem þú átt erfitt með að áætla sjálfur. Ekki kaupa hús í smíðum fyrr en þú veist nokkurn veginn hvað húsið kostar fullbúið.
Fyrr á öldum var réttur neytenda minni en hann er nú og þá var gengið út frá þeirri meginreglu, að kaupandanum bæri að gæta sín og gerði hann slæm kaup þá væru þau alfarið á hans ábyrgð. Þessi viðhorf eru nú mjög breytt, en samt sem áður kemur alltaf til þess, að kaupandinn þarf að gæta sín. Þegar gerður er samningur um kaup á húsi í smíðum þarf kaupandinn að gæta sín sérstaklega vel.
Þegar kaupsamningur er gerður er e.t.v. ekkert annað til staðar af framkvæmdum en óbyggð lóð eða hola ofan í jörðina. Það eru því raunverulega þau verðmæti, sem að þú ert að greiða fyrir, þ.e.a.s. þær framkvæmdir sem unnar hafa verið og lóðarréttindi á stundum. Ef þú greiðir meginhluta húsverðsins og seljandi hleypst frá öllu saman eða verður gjaldþrota án þess, að búið sé að gera mikið í þínu húsi, þá getur þú orðið fyrir verulegu tjóni. Það sem þú þarft því að gæta að umfram allt, þegar þú kaupir hús í smíðum eða holu á byggingarlóð, að seljandinn sé fjárhagslega traustur. Sé minnsti vafi á því átt þú ekki að kaupa af seljandanum. Þú skalt velja einhvern annan. Þá skalt þú líka gæta þess vel, að greiðslur fyrir verkið séu inntar af hendi í samræmi við það hvernig verkinu miðar áfram, þannig að sjaldan eða helst aldrei sé greitt meira en sem nemur þeim verðmætum, sem þú mundir fá, ef allt fer á versta veg hjá seljandanum.
Mundu að þú þarft ekki að kaupa. Þú ræður við hvern þú verslar hvort sem það er hús eða annað. Þú skalt ekki versla við aðra en trausta aðila.
Í nokkurn tíma hefur ýmsum, helst eldri borgurum, staðið til boða að kaupa svonefndar þjónustuíbúðir. Það sem þarf að skoða áður en keypt er svokölluð þjónustuíbúð er: Hvaða þjónusta fylgir íbúðinni? Er það e.t.v. einungis þjónusta, sem hægt er að fá hvar sem er t.d. á vegum bæjar- eða sveitarfélagsins? Í sumum tilvikum virðist þjónustan ekki ýkja mikil, en verð þjónustuíbúðarinnar hins vegar töluvert hærra, en verð á sambærilegri íbúð annars staðar.
Þeir sem hyggjast kaupa þjónustuíbúð þurfa því að huga vel að því hvort þeir eru í raun að kaupa einhverja þjónustu, sem einhverju skiptir fyrir þá og þeir geta ekki fengið með ódýrari hætti en að kaupa dýra þjónustuíbúð. Því miður virðist, sem verð á íbúðum fyrir eldri borgara hafi á stundum verið umfram allt sem eðlilegt getur talist.
Það má enginn gleyma því, að seljandinn er almennt enginn velgjörðarmaður þinn. Hann getur haft hlut til sölu, sem þú vilt kaupa, en þú átt ekki að kaupa hann nema þú þurfir hann og alls ekki á dýrara verði en eðlilegt er miðað við verð á sambærilegum hlutum. Sé seljandinn að bjóða þér hlutinn of dýrt, þá skalt þú ekki kaupa.
Áður en þú skrifar upp á nokkurn samning ættir þú að vera búinn að gera fjárhagsáætlun. Þú þarft að hafa það á hreinu hvaða lánamöguleika þú hefur. En það er ekki nóg að fá lán. Það er dýrt að skulda. Flestir eiga þess kost að fá lán frá Íbúðalánasjóði. Almennt lán frá Íbúðalánasjóði, svokölluð „íbúðabréf“, veitir sjóðurinn til kaupa, byggingar eða endurbóta á íbúðarhúsnæði. Það er mikilvægt fyrir kaupendur að huga vel að því hversu hátt lán þeir eiga rétt á frá Íbúðalánasjóði vegna þess hversu hagstæð þau lán eru. Um er að ræða lán til langs tíma, allt að 40 árum ef fólk kýs svo. Vextir af lánum Íbúðalánasjóðs eru jafnframt þeir hagstæðustu sem venjulega standa til boða á markaðnum og munar þar yfirleitt töluverðu. Íbúðabréfin eru verðtryggð jafngreiðslubréf með fjórum endurgreiðslum á ári og verða til 20 ára, 30 ára og lengst til 40 ára.
Skilyrði þess að Íbúðalánasjóður samþykki lánveitingu fer eftir viðmiðunarreglum sem stjórn sjóðsins setur um veðhæfni fasteignar og greiðslugetu skuldara. Íbúðalánasjóður getur synjað um lánveitingu telji hann þessi skilyrði ekki uppfyllt en greiðslugeta þín og veðhæfni eignarinnar sem þú ert að fara að kaupa þarf að skoða áður en ákvörðun er tekin um lánveitinguna. Sé ekkert athugavert við það færðu lánið.
Íbúðarlánasjóður er ekki eini aðilinn sem veitir lán til íbúðarkaupa. Aukin samkeppni á lánamarkaði hefur leitt til þess að möguleikar kaupenda húsnæðis eru nú fjölbreyttari en þeir hafa verið áður. Bankar, lífeyrissjóðir og fleiri aðilar bjóða einnig upp á lán til íbúðarkaupa. Hingað til hafi lánin verið hagkvæmust hjá Íbúðarlánasjóði en það þarf ekki lengur að vera þannig. Þú verður að kynna þér hvaða kosti þú átt og hvaða lán er hagkvæmast fyrir þig að taka. Það skiptir þig verulegum fjárhæðum að taka hagkvæmasta kostinn. Þú verður því að kanna það vel þegar þú athugar með fjármögnun íbúðarkaupa hvaða kostir bjóðast og hver þeirra er hagkvæmastur fyrir þig. Það þarf að skoða lengd lánananna. Vaxtastig. Skilmálar um uppgreiðslu. Lántökugjald. Einnig hvort það er einhver sérstakur kostnaður sem fylgir láni umfram lántökugjald og vexti. Ef þú ert í vafa þá leitaðu þá hiklaust eftir hlutlausri ráðgjöf. Fasteignasalinn gæti t.d. leiðbeint þér en þú þarft ekki að einskorða þig við hann þú getur leitað til annarra um ráðgjöf í þessu efni. Fasteignasalanum ber þó skylda til að aðstoða þig þannig að þú skalt nýta þér það.
Þegar þú hefur gengið frá fjárhagsáætlun vegna húsakaupanna skalt þú skoða hvað þú þarft að greiða í vexti og afborganir fyrstu árin. Sjáir þú fram á að geta staðið undir því, þá er allt í lagi að skrifa undir kauptilboðið en fyrr ekki.
Athugaðu vel að þegar þú tekur nýtt lán vegna húsakaupa þá þarft þú venjulega að greiða í upphafi sérstakt lántökugjald og borga fyrir þinglýsingu á láninu, venjulegast á húsið sem þú ert að kaupa. Það getur því verið hagkvæmara að yfirtaka áhvílandi lán á húsinu, jafnvel þó að vaxtakjörin séu ekki eins hagkvæm. Þetta þarft þú að reikna út nákvæmlega eða láta reikna út fyrir þig. Það eru fáir sem gera sér grein fyrir því hvað lántökukostnaður er mikill og fólk tekur þann kostnað venjulega ekki inn í heildardæmið og getur lent í erfiðleikum vegna þess.
