Fjöleignarhús telst í l. um fjöleignarhús nr. 26/1994 hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Þannig gilda lögin m.a. um:
-
Fjölbýlishús með íbúðum eingöngu.
-
Hús með bæði íbúðum og húsnæði til annarra nota.
-
Hús sem alfarið eru nýtt til annars en íbúðar, svo sem fyrir atvinnustarfsemi.
-
Raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við getur átt.
Lögin geta einnig átt við um önnur hús sem fleiri en einn á eða nýtir.
Eign í fjöleignarhúsi getur verið séreign, sameign allra eigenda eða sameign sumra eigenda. Gera skal eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur.
Helstu réttindi eiganda eru þessi:
-
Ráðstöfunarréttur með samningi yfir hinum samsetta rétti, að svo miklu leyti sem lög eða sérstök réttindi annarra, t.d. húsfélagsins, fela ekki í sér takmarkanir á honum.
-
Einkaréttur til umráða og hagnýtingar séreignarinnar með þeim takmörkunum sem leiðir af lögum þessum, reglum nábýlisréttar eða eðli máls.
-
Réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda.
-
Réttur til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina og sameiginleg málefni.
Helstu skyldur eiganda eru þessar:
-
Skylda til að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær.
-
Skylda til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.
-
Skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar.
-
Skylda til að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignarinnar.
Greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefnd fjöleignarhúsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum stuttan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur. Kærunefndin skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágreiningsefnum verður eigi skotið til annars stjórnvalds. Telji kærunefndin að lög þessi hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur. Aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Nánar l. um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Kærunefnd fjöleignarhúsamála var sett á laggirnar með lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Nefndin er skipuð af félagsmálaráðherra til þriggja ára í senn. Aðsetur nefndarinnar er hjá félagsmálaráðuneytinu og eru þar veittar upplýsingar og ráðgjöf.
Hlutverk nefndarinnar er að fjalla um ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varðar réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Um nefndina er fjallað í 16. gr. a, 22.gr.a og 79. – 80. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Álit nefndarinnar eru skrifleg og rökstudd og skulu að jafnaði veitt innan tveggja mánaða frá því að erindi barst nefndinni. Niðurstöðum nefndarinnar verður ekki skotið til annars stjórnvalds en meðferð nefndarinnar á ágreiningsefni eða álit hennar á því hindra aðila engan hátt í að leggja mál sitt fyrir dómstóla. Álitsgerðir kærunefndar eru gefnar út í ársskýrslu nefndarinnar.
Úrskurðir kærunefndar fjöleignarhúsamála
Rétti.is hefur á síðastliðnum vikum borist nokkrar fyrirspurnir, þar sem spurt er um þær reglur sem gilda um kattahald í fjöleignarhúsum.
Í umfjöllun Magnúsar Inga Erlingssonar hdl., Húsfélagahandbókin, sem er að finna hér á Réttur.is, er fjallað um þær reglur sem gilda um dýrahald í fjöleignarhúsum. Er þar m.a. ítarleg umfjöllun um kattahald í fjöleignarhúsum. Þar segir:
“Samkvæmt 13. tl. A-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaganna þarf samþykki allra fyrir hunda- og kattahaldi í fjöleignarhúsi. Sveitastjórnir víða um landið hafa yfirleitt sett að skilyrði að allir í fjöbýlishúsi samþykki hundahald sé það leyft í sveitarfélaginu. Breyting var gerð frumvarpi til laga um fjöleignarhús við meðferð þess á Alþingi um að sérstakt leyfi þyrfti fyrir því að hafa kött í fjöleignarhúsi. Var breytingin rökstudd með því að nokkuð væri um að börn og fullorðnir hafi ofnæmi fyrir þessum dýrum sem gæti leitt til þess að fólk þurfi jafnvel að flytja úr eigin íbúðarhúsnæði ef kattahaldinu er haldið til streitu af öðrum sameigendum.
Ákvæði þetta er í dag mjög umdeilt og var það í raun áður en það tók gildi. Má tefla fram ýmsum rökum með og á móti með banni við kattahaldi í fjöleignarhúsi gagnvart þeim köttum sem fyrir eru. Verði íbúar í fjöleignarhúsi á grundvelli forgangssjónarmiða að sætta sig við þá ketti sem fyrir eru við gildistöku fjöleignarhúslaganna. Því hefur einnig verið haldið fram að ákvæði sem banni kattahald í fjöleignarhúsi stangist á við ákvæði stjórnarskrár um friðhelgi heimilisins. Nú hefur mannréttindasáttmáli Evrópu verið lögtekin á Íslandi, sbr. l. nr. 62, 1994. Í 8. gr. hans segir að sérhver maður eigi rétt til friðhelgi einkalífs síns, fjölskyldu og heimilis. Þann rétt geta stjórnvöld takmarkað m.a. til verndar heilsu manna, sbr. 2. mgr. 8. gr. Því má halda fram að því aðeins sé hægt að banna kattahald ef hægt er að sína fram á að heilsu manna sé hætta búinn þar sem kattahald falli undir einka- og fjölskyldulíf og njóti þar með verndar ákvæða mannréttindasáttmálans.
Gagnstæða niðurstöðu styðja þau rök að hér sé um fortakslaust bann að ræða og að löggjafinn hafi hér tekið af skarið með að banna alla ketti í fjöleignarhúsi. Væri til lítils að banna ketti sem koma í húsið eftir gildistöku laganna því svo erfitt er að sanna hvort köttur sé nýkominn í húsið eða hvort hann hefur verið þar alla tíð þar sem það er almennt ekki háð leyfi að hafa kött. Sumir vilja halda því fram að nýr eigandi geti synjað um kattahald flytjist hann í hús þar sem búið er að samþykkja slíkt eða að aðili sem samþykkt hefur kattahald geti afturkallað samþykki sitt fyrir því. Má sem dæmi nefna tilvitnaða samþykkt um hundahald á Sauðárkróki þar sem gert er ráð fyrir slíkri heimild. Hér er um mjög vandasamt úrlausnarefni að ræða þar sem sú staða getur komið upp að fólk hefur beinlínis flust í húsið á þeirri forsendu að það fengi að hafa dýrin sín hjá sér og verður síðan að selja og flytjast annað ef nýjum eiganda sem flytur síðar í húsið þóknast að banna köttinn eða hundinn.
Ekki verður slegið föstu hver niðurstaðan eigi að vera þó telja megi líklegt að íbúi sem hefur ofnæmi fyrir köttum geti farið fram á kattahald verði bannað í fjöleignarhúsinu þar sem löggjafinn hefur tekið af skarið með að gera rétt mannanna rétthærri en rétt kattanna þegar um heilsu þeirra er að tefla þótt erfitt sé að skilja þar vel á milli. Hver endanleg niðurstaða að öðru leyti verður er erfitt að segja til um. Verður það ef til vill verkefni kærunefndar fjöleignarhúsamála eða dómstólanna að taka á þeim markatilvilkum sem hér hefur verið rætt um”.
Frá því að Magnús Ingi ritaði þessi orð hefur Kærunefnd fjöleignarhúsamála sent frá sér álit (mál nr. 9/2000) þar sem deilt var um kattahald í fjöleignarhúsi. Í forsendum nefndarinnar sagði orðrétt: “Samkvæmt 13. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými”.
Samkvæmt þessu áliti þurfa (verðandi) kattaeigendur í fjöleignarhúsum, sem eru með aðskildan inngang, stigagang og annað húsrými að öðru leyti (blokkir), ekki að afla samþykkis íbúðareigenda í öðrum stigagöngum fyrir því að fá að halda kött. Hafi íbúðareigendur sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými þarf samþykki annarra íbúðareigenda í húsinu fyrir kattahaldi að liggja fyrir.
Rétt er hins vegar að geta þess að álit kærunefndar fjöleignarhúsa (nr. 9/2000) er ekki ígildi dóms. Dómstólar hafa ekki leyst úr þessu álitaefni.