Lífshlaup leigusamnings

Leiguverð, sjá hér. Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum, t.a.m. þarf að tiltaka hvort leiga skuli breytast í samræmi við vísitölu. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Kærunefnd húsamála (áður kærunefnd húsaleigumála) hefur nokkrum sinnum fjallað um þetta atriði, sjá hér.

Leigusamningur, sjá hér, leigusamningur á að vera skriflegur og best er að gera hann á þar til gerð eyðublöð, sjá hér, í honum á m.a. að koma fram eftirfarandi: nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila, greinargóð lýsing á hinu leigða, sá eignarhluti fjölbýlishúss eða fasteignar sem leigjanda er leigður, hvort samningur sé tímabundinn eða ótímabundinn, fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum, hvar og hvernig greiða skuli leiguna, hvort leigjandi skuli setja tryggingu og með hvaða hætti, hvort úttekt á hinu leigða skuli fara fram við afhendingu, forgangsréttur leigjanda, sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

Þinglýsing, Ekki er skylt að láta þinglýsa leigusamningum og helstu réttaráhrifin af þinglýsingu eru þau að viðkomandi leigjandi getur þá átt rétt á húsaleigubótum (raunar er ekki þörf á að þinglýsa samningum um leigu íbúða í eigu sveitarfélaga til að öðlast rétt til húsaleigubóta). Þjóðskrá heldur utan um fjölda þinglýstra leigusamninga, og á heimasíðu stofnunarinnar má sjá ákveðnar vísbendingar um fjölgun leigjenda en árið 2010 var 10.413 húsaleigusamningum þinglýst. Árið 2005 var hins vegar aðeins 5.229 samningum um húsaleigu þinglýst. Eftir að leigutíma lýkur á leigjandi svo að aflýsa samningi. Sjá nánar um þinglýsingu hér og hér.

Húsaleigubætur, sjá ítarlegri umfjöllun hér og álit kærunefndar hér.  

Skriflegur samningur, sjá hér, samkvæmt lögum á húsaleigusamningur að vera skriflegur. Best er að gera hann á þartilgerð eyðublöð, sjá hér

Tryggingar, sjá hér, en leigusali getur krafist tryggingar fyrir réttum efndum (leigugreiðslur og vegna tjóns á eigninni).

Munnlegur samningur, vanræki aðilar að gera skriflegan samning er samningurinn samt sem áður gildur þó vissulega sé mun erfiðara að sanna hvers efnis hann er. Ef um munnlegan samning er að ræða skal líta svo á að hann sé ótímabundinn, og leiguverðið er þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt, t.a.m. með því að sýna fram að leigjandi hafi greitt tiltekna fjárhæð án athugasemda.

Ótímabundinn samningur, sjá hér, nema skýrt sé samið um annað telst leigusamningur ótímabundinn, munnlegir samningar teljast einnig ótímabundnir. Ótímabundnir samningar hefjast á ákveðnum tíma en ekki er tekið fram í samningi hvenær þeim lýkur. Sjá hér um uppsögn ótímabundins samnings og álit kærunefndar um slíkar uppsagnir, sjá hér.

Tímabundinn samningur, sjá hér, hefst á ákveðnum degi og lýkur á ákveðnum degi án sérstakrar uppsagnar, verður almennt ekki slitið með uppsögn á leigutíma nema samið sé sérstaklega um það í samningi, sjá hér, sjá nánar álit kærunefndar um uppsögn tímabundins samnings hér.

Ástand húsnæðis, sjá nánari umfjöllun hér og álit kærunefndar sem varða ástand húsnæðis hér.  Við afhendingu á húsnæði að vera í fullnægjandi ástandi, hreint, hreinlætis- og eldhústæki í lagi o.s.frv. Ef húsnæði spillist fyrir upphaf leigutíma þannig að ekki sé hægt að nýta það eins og til stóð er litið svo á að leigusamningur sé fallinn úr gildi, sjá hér.  Ef ástand er ekki með þeim hætti sem leigjandi mátti vænta skal kvarta skriflega, sjá hér, innan mánaðar frá afhendingu. Ef gallar koma fram síðar þarf leigjandi svo að tilkynna um þá innan tveggja vikna.

Viðhald, sjá hér, leigusali ber almennt ábyrgð á viðhaldi hins leigða og á að halda húsnæðinu í leiguhæfu ástandi, m.a. með að mála húsnæðið og endurnýja gólfefni með hæfilegu millibili. Leigjandi skal þó annast viðhald á ýmsu smálegu, s.s. læsingum, vatnskrönum, raftenglum og slíku. Ef leigjandi telur viðhaldi leigusala ábótavant þarf hann að skora á leigusala að bæta úr.

Rekstur húsnæðis, sjá hér, leigjandi skal greiða kostnað vegna vatns, rafmagns, húshitunar og allan sameiginlegan kostnað við umhirðu sameignar, vegna þrifa á sameign, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar. Leigusali skal hins vegar greiða til húsfélags kostnað sem kemur til vegna sameiginlegs viðhalds og endurbóta. Þá skal leigusali greiða fasteignagjöld og tryggingaiðgjöld vegna fasteignarinnar. Heimilt er að semja um frávik frá þessari skiptingu, sjá hér. Kærunefnd húsamála (áður kærunefnd húsaleigumála) hefur fjallað um álitamál þessu tengd, sjá hér

Umgengni, sjá hér, leigjanda ber að ganga vel og snyrtilega um leiguhúsnæði og fara að umgengnis- og húsreglum. Þá ber leigjandi ábyrgð á tjóni sem hann, fjölskylda hans eða gestir, veldur á húsnæðinu, sjá hér. Þá er leigjanda óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á húsnæðinu án samþykkis leigusala, sjá hér.

Samningi lýkur, sjá ítarlega umfjöllun hér, tímabundnum samningi lýkur á umsömdum tíma án sérstakrar uppsagnar eða annarra aðgerða af hálfu aðila. Mögulegt er þó að leigjandi eigi forgangsrétt til áframhaldandi leigu, sjá um forgangsrétt leigjanda hér. Haldi leigjandi svo áfram að búa í íbúðinni gegn greiðslu leigu í tvo mánuði eða meira er hægt að krefjast þess að samningur framlengist, sjá álit kærunefndar um framlengingu hér.  Ótímabundnum samningi lýkur með uppsögn, sjá hér.

Leigugreiðslur, sjá álit kærunefndar hér, helsta skylda leigjanda samkvæmt leigusamningi er að greiða umsamda leigu á réttum tíma. Sé það ekki gert innan sjö daga frá gjalddaga má leigusali krefjast dráttarvaxta. Þá geta vanskil á leigu orðið grundvöllur riftunar sjá hér. Leigu skal greiða hinn 1. hvers mánaðar (eða næsta virka dag á eftir) nema sérstaklega sé samið um annað. Sjá nánar um leiguverð og samninga um það hér.

Uppsögn tímabundins samnings, sjá hér. Almennt er ekki hægt að segja tímabundnum leigusamningi upp á leigutímanum. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Kærunefnd húsamála (áður kærunefnd húsaleigumála) hefur nokkrum sinnum fjallað um álitamál tengd uppsögn tímabundinna leigusamninga, sjá hér.

Sala húsnæðis, sjá hér, almennt á réttarstaða leigjanda ekki að breytast þó leiguhúsnæðið sé selt, og ekki þarf samþykki leigjanda fyrir sölunni. Almennt yfirtekur kaupandi eignarinnar bara samninginn og staða leigjanda er óbreytt, fyrir utan það að leigusali er annar aðili en áður.

Uppsögn ótímabundins samnings, sjá hér. Ef leigusamningur er ótímabundinn er bæði leigjanda og leigusala heimilt að segja honum upp. Uppsögnin þarf að vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, t.a.m. með ábyrgðarpósti. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæði er sex mánuðir (einn mánuður ef um einstök herbergi er að ræða), en eitt ár af hálfu leigusala ef leigjandi hefur haft íbúðina á leigu í lengri tíma en fimm ár. Kærunefnd húsamála (áður kærunefnd húsaleigumála) hefur nokkuð oft fjallað um álitamál þessu tengd, sjá hér.

Forgangsréttur leigjanda, sjá hér, leigutaki getur átt forgangsrétt á áframhaldandi leigu að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Algert grundvallarskilyrði er, vilji leigjandi búa áfram í íbúðinni, að hann tilkynni leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti, sjá hér, a.m.k. þremur mánuðum áður en samningurinn rennur út. Fallist leigusali ekki á forgangsrétt leigjanda skal hann senda rökstudda synjun innan 14 daga frá því hann fær tilkynningu frá leigjanda.

Framlenging, sjá álit kærunefndar hér. Ef leigjandi nýtir áfram hið leigða (gegn greiðslu leigu vitaskuld) í tvo mánuði eftir að samningi eða uppsagnarfresti lýkur og leigusali skorar ekki á hann að rýma húsnæðið á þeim tíma getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Leigusali getur gert sams konar kröfu á leigjanda.

Framleiga, sjá hér, en almennt er leigjanda óheimilt að framselja rétt sinn samkvæmt samningnum til annars aðila nema leigusali samþykki. Ef leigjandi deyr mega þó þeir sem bjuggu í leiguhúsnæði með honum taka við leigusamningnum.

Riftun, sjá um riftun leigjanda hér og riftun leigusala hér, ef aðili vanefnir samninginn í verulegum atriðum getur hinn aðili samnings átt rétt á að rifta samningnum þannig að hann falli úr gildi. Þegar samningi er rift á þennan hátt getur sá aðili sem hefur ekki staðið við samninginn þurft að greiða hinum bætur vegna tjóns sem hefur hlotist vegna þess. Álitamál sem snúa að riftun hafa oft komið upp hjá kærunefnd húsamála (áður kærunefnd húsaleigumála), sjá hér. Sjá einnig ítarlega umfjöllun um ólögmæta riftun hér.

Skil leiguhúsnæðis, sjá hér. Við lok leigutíma á leigjandi að skila húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því, og á rýmingu húsnæðisins og frágangi að vera lokið kl. 13.00 daginn eftir að uppsagnarfresti leigusamnings lýkur. Séu skemmdir á íbúðinni við skilin getur leigusali svo átt rétt á að leita í tryggingarfé hafi verið samið um slíkt í upphafi, sjá álit kærunefndar er varða skemmdir á húsnæði hér.

Kærunefnd, komi upp deilur milli aðila húsaleigusamnings geta þeir leitað álits kærunefndar húsamála, sjá hér.

Skrifleg samskipti milli aðila, sjá hér. Víða í húsaleigulögum er gert ráð fyrir því að aðilar sendi kvartanir og tilkynningar sín á milli skriflega. Það er því mjög mikilvægt, jafnvel þó einnig sé kvartað munnlega, að senda allar kvartanir, tilkynningar, eða beiðnir um breytingar á samningi, einnig í bréf- eða tölvupósti. Góð regla er að biðja leigusala alltaf um netfang við samningsgerð. Nóg er að sýna fram á að skrifleg skilaboð hafi verið send með tryggilegum og sannanlegum hætti og skiptir þá ekki máli þó viðtakandi segist ekki hafa fengið boðin. Á vef velferðarráðuneytisins, má finna sýnishorn af bréfum sem hægt er að nýta.