Sala leiguhúsnæðis

Um sölu á leiguhúsnæði er fjallað í húsaleigulögum en þar segir:

42. gr. Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi. 

  • Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.
  • Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.
  • Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.
  • Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.

Samkvæmt þessu er leigusala frjálst að selja eign sína jafnvel þó leigjandi búi í húsnæðinu. Þá verða einfaldlega aðilaskipti að samningnum þannig að nýr leigusali tekur við samningnum í stað fyrri eiganda húsnæðisins.

Breytist eitthvað við eigendaskiptin?
Almennt haldast réttindi og skyldur aðila óbreytt þrátt fyrir eigendaskiptin. Almennt er fyrri eigandi einnig laus allra mála gagnvart leigjandanum og því þurfa einhver sérstök atvik að koma til svo leigjandi geti átt kröfu á fyrri eiganda.

Yfirleitt eru leigusamningar um íbúðarhúsnæði í samræmi við húsaleigulög og réttindi og skyldur leigjenda hvorki meiri né minni en lögin kveða á um. Slíkum samningum þarf nýr eigandi húsnæðisins að taka við og uppfylla jafnvel þó þeim hafi ekki verið þinglýst. Hafi aðilar í upphafi hins vegar samið um frávik frá húsaleigulögum, e.t.v leigjanda til hagsbóta, eins og um lengri uppsagnarfrest, er þó nauðsynlegt að þinglýsa slíkum samningum til að sérákvæðin haldi gildi sínu gagnvart nýjum eiganda. Sé það ekki gert getur svo farið að leigjandi eigi ekki sömu kröfu á nýja leigusalann og þann gamla, en ef leigjandinn missir einhvern rétt vegna eigendaskiptanna gæti hann þá gert kröfu á fyrri eiganda húsnæðisins vegna þess.

Ekki verður þó séð að mörg ágreiningsmál hafi sprottið vegna sölu á leiguhúsnæði og yfirleitt virðist allt ganga nokkuð vel fyrir sig þó að nýr leigusali taki við íbúðarhúsnæði.

Tilkynning til leigjanda
43. gr. Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.

Í þeirri tilkynningu skal greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.
Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.

Umfjöllunin hér að ofan er einungis miðuð við sölu á almennum markaði en nokkuð aðrar reglur gilda um eigendaskipti vegna gjaldþrots eða nauðungarsölu.