Yfirlit breytinga á húsaleigulögum

Miðvikudagur, 22. júní 2016

Fyrir skömmu samþykkti Alþingi breytingar á húsaleigulögum og hafa þær nú tekið gildi. Þessar breytingar gilda frá og með 22. júní 2016. Þeir samningar sem gerðir eru eftir þá dagsetningu eiga því undir breytingarnar en einnig geta aðrir sem hafa gert samning fyrir þann tíma samið sérstaklega um að breytingarnar gildi um húsaleigusamning þeirra. Samhliða þessum breytingum munu fara fram breytingar hér á síðunni en þangað til er hér að finna samantekt yfir það sem hefur tekið breytingum. Einnig skal það nefnt að hinn staðlaði húsaleigusamningur sem velferðarráðuneytið hefur útgefið hefur einnig tekið breytingum, en hann má finna hér.

Helstu breytingarnar á húsaleigulögum eru eftirfarandi:
 

Komið er í veg fyrir að aðilar semji sig frá húsaleigulögum
Breytingar hafa orðið á 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Sú grein laganna hefur hingað til veitt ákveðna heimild til þess að semja sig frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna við vissar aðstæður. Sumir töldu regluna vera opna heimild til þess að víkja frá húsaleigulögum, en svo var ekki. Þess vegna hefur reglan nú verið gerð skýrari og á hún einungis við þegar um er að ræða áfangaheimili eða útleigu til námsmanna á vegum aðila sem er ekki rekinn í hagnaðarskyni. Núna geta til dæmis stúdentagarðar sett ákveðnar forsendur fyrir útleigu og samið framhjá vissum þáttum laganna, eins og varðandi uppsagnarfrest á tímabundnum samningum án þess að sérstakar forsendur þurfi til.

Ný grein kemur inn sem veitir lögaðilum sem standa í útleigu án þess að slíkt sé gert í hagnaðarskyni heimild til þess að setja sérstök skilyrði fyrir leigunni. Þau skilyrði þurfa þó að vera lögmæt og málefnaleg. Þetta var gert til þess að koma til móts við t.d. Félagsbústaði sem leigja aðeins fólki sem uppfyllir ákveðin skilyrði og fara fram á að húsaleigubætur séu greiddar beint til Félagsbústaða o.s.frv. Aðilar eins og til dæmis Félagsstofnun Stúdenta geta þannig sett það skilyrði að leigutaki sé í námi við Háskóla Íslands eða að segja megi upp tímabundnum húsaleigusamningum ef nemandi skilar ekki tilskildum námsárangri (þrátt fyrir að slíkt teljist e.t.v. ekki nægilega sérstök forsenda samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga).     
 

Staða vatns- og rafmagnsmæla færð inn á húsaleigusamning
Ný grein kemur inn í húsaleigulög sem kveður á um að staða á rafmagns- og hitavatnsmælum eigi að vera færð inn á samning við afhendingu húsnæðis auk dagsetningar álesturs. Þetta er gert til að koma í veg fyrir að nýr leigutaki fái bakreikning vegna notkunar fyrri leigutaka.
 

Kvartanir eiga að vera skriflegar
Það er ekki lengur nóg að ,,segja til um galla“ þegar leigutaki hefur tekið við húsnæði heldur verður það að vera gert skriflega. Í raun og veru felst breytingin eingöngu í formi tilkynningar og er reglan hugsuð til þess að reyna að fjölga skriflegum orðsendingum svo aðilar eigi auðveldara með að sýna fram á að þeir hafi sannanlega kvartað vegna galla.  

Byggingarfulltrúar sinna ekki lengur ákveðnum verkefnum
Byggingarfulltrúar hafa haft margvísleg verkefni og skyldur samkvæmt húsaleigulögum frá gildistöku þeirra árið 1995 en nú falla þessi verkefni og skyldur út úr lögunum. Í staðinn taka svokallaðir ,,úttektaraðilar“ við hlutverki byggingarfulltrúa. Þeir meta lækkun á leigu og hvort leigutaka sé heimilt að ráða bót á viðhaldsskorti þegar viðgerð hefur ekki hafist innan fjögurra vikna. Í raun eru lögum fámál um það hverjir geta sinnt skyldum sem úttektaraðilar en gert er ráð fyrir að leigutaki og leigusali komi sér saman um aðila sem eru bærir til þess að sinna verkefnunum.
 

Leigusali ber tjón sem húseigendatrygging á að bæta
Leigusali ber allt tjón sem bætist samkvæmt skilmálum húseigendatryggingar þegar um íbúð er að ræða, þ.m.t. sjálfsábyrgð. Reglan hefur verið lengi í húsaleigulögum en hingað til hefur aldrei verið kveðið á um það hver ætti að greiða sjálfsábyrgð vegna tjónsins. Nú er það alveg skýrt að leigusali þarf að taka það á sig þegar tjón bætist samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, óháð því hvort hann hefur tekið slíka tryggingu.

Leigusali þarf ekki lengur að lækka leigu ef leigutaki sinnir viðhaldi leigusala
Samkvæmt húsaleigulögum hafa aðilar samnings haft heimild til þess að semja um að leigutaki taki að sér viðhaldsskyldur leigusala að vissu leyti, eins og til dæmis með því að mála íbúðina sem annars væri hluti af viðhaldsskyldum leigusala. Við þær aðstæður hefur verið gerð sú krafa að leigufjárhæð lækki samhliða þessum auknu skyldum leigutaka. Nú hefur þessi regla verið felld úr gildi og því geta aðilar samið um að leigutaki taki að sér viðhald án þess að samið sé um slíka lækkun.
 

Fyrirframgreiðslur eru ekki lengur leyfðar
Óheimilt er nú að krefja leigutaka um fyrirframgreiðslu nema fyrir þann mánuð sem er að hefjast.
 

Þak hefur verið sett á tryggingafé og leigusali má halda tryggingafé skemur en áður    
Sett er þak á tryggingarfé þannig að samanlögð upphæð má ekki nema meira en sem nemur þriggja mánaða leigugjaldi. Þannig er ekki hægt að fara fram á sjálfskuldarábyrgð upp á einn mánuð og svo tryggingarfé upp á þrjá mánuði, svo dæmi sé tekið. Reglan gildir hins vegar ekki um bankaábyrgðir.

Sá tími sem leigusali hefur til þess að halda tryggingarfé, eftir að leigutíma lýkur, hefur einnig verið styttur úr tveimur mánuðum í 4 vikur. Af þeim sökum verður leigusali nú að gera kröfu í tryggingafé innan þess tíma.
 

Forgangsréttur leigutaka breytist lítillega
Nýtt ákvæði bætist við forgangsréttinn, þ.e. til viðbótar við þær heimildir sem leigusali hefur til þess að virða hann að vettugi. Þannig má núna hafna forgangsrétti ef leigutaki uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu ef um lögaðila er að ræða sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni.
 

Uppsagnarfrestur breytist
Uppsagnarfrestur ótímabundinna húsaleigusamninga á herbergjum er þrír mánuðir í staðinn fyrir einn mánuð áður. Einnig hefur uppsagnarfrestur þeirra sem leigt hafa íbúð lengur en í 12 mánuði samkvæmt ótímabundnum samningi verið lengdur í 12 mánuði (úr 6 mánuðum) þegar um leigufélag er að ræða (eða lögaðila í atvinnuskyni). Hins vegar fellur út úr lögunum sú regla að uppsagnarfrestur ótímabundinna samninga á íbúð verði tólf mánuðir þegar leigusali, óháð því hver hann er, segir samningi upp eftir að leigutaki hefur búið í eigninni á grundvelli leigusamning í meira en fimm ár.
 

Samningar sem renna út framlengjast sjálfkrafa eftir 8 vikur
Ný regla er komin inn í húsaleigulög sem gerir það að verkum að samningar framlengjast sjálfkrafa þegar leigutaki hefur haldið áfram að hagnýta sér íbúðina í 8 vikur eftir að samningi lauk samkvæmt uppsögn eða efni samnings og haldið áfram að greiða húsaleigu, í þeim tilfellum þegar leigusali hefur ekki skorað á leigutaka að yfirgefa húsnæðið. Þannig þarf leigutaki eða leigusali ekki lengur að krefjast þess að samningur framlengist eins og verið hefur hingað til, en fátítt er að aðilar hafi gert sér grein fyrir þeirri skyldu við þessar aðstæður.
 

Kærunefnd húsamála fær aukið vægi
Kærunefnd húsamála sendir ekki lengur frá sér álit heldur bindandi úrskurði sem eru aðfararhæfir og hægt er að skjóta fyrir dómstóla innan 8 vikna. Þannig hefur nefndinni verið veitt verulega aukið vægi og geta aðilar því ekki lengur virt niðurstöður nefndarinnar að vettugi án afleiðinga.
 

Réttur leigutaka húsnæðis sem fer á nauðungarsölu verndaður
Samhliða framangreindum breytingum á húsaleigulögum breytast lög um nauðungarsölu þannig að réttur leigutaka húsnæðis sem selt er á nauðungarsölu helst út samningstíma (eða út uppsagnarfrest hafi samningi þegar verið sagt upp) en þó aldrei lengur en í 12 mánuði frá nauðungarsölu. Sýslumaður ákveður hæfilegt leigugjald en líklega yrði það gjald ákveðið það sama og leiðir af samningi aðila.